富深所房地产大热，日本又开始炒房啦？

（原标题：房地产大热富深所，日本又开始炒房啦？）

文/薇言

编辑/渔夫

来源/万点研究

2025年1月24日，日本央行决定将政策利率提高25个基点至0.5%，这是日本央行从2008年来最高利率水平，也是十八年以来最大的加息幅度。

加息过后的利率依旧可以称为超低利率，日本仍保持着宽松的金融政策。不过在川普关税战的影响下，日本政府正在考虑是否再次加息。日本央行打算在4月30日开会，讨论将0.5%的利率继续上调以抑制通胀。

川普的没谱加上日本经济缺乏新的增长动力，经济增长这两年是没戏了。但令民众疑惑不解的是，连米都快吃不上的日本，房地产市场却越来越火热。

根据日本央行的统计，截至2024年9月底，房地产行业贷款未偿还余额较上年同期增加5.6%，达124.1万亿日元，增幅明显高于整体经济未偿还贷款余额3.1%的增幅。

尽管外界环境不断变化，但贷款仍然持续流入房地产市场，没有间断，日本房地产像一个聚宝盆一样，不断地吸纳各方资金。

从2020年开始，日本全境特别是大城市的房地产价格持续走高，东京、大坂的房价以年均15%-30%的涨幅冲向历史高点，东京都心6区在进入2025年后全部创下二十年来的新高，千代田区和港区在2025年1月二手房挂牌价首破2亿日元。

资本纷纷涌入火热的房地产市场，三菱UFJ银行打算出资300亿日元成立一支房地产基金，然后通过外部融资的方式，使得这个基金三年内的总投资额达到1000亿日元，专门用于投资东京市中心办公楼和住宅。

那么问题来了，在全球经济面临考验的今天，日本房价为何不断创下新高？日本难道忘记了曾经的伤痛、又开始炒房啦？

日本房价暴涨背后的原因

20世纪80年代末，日本经历了全球瞩目的房地产泡沫，东京地价在1986-1991年间年均涨幅达30%，核心区地价一度高达每平方米1.2亿日元。泡沫破裂后，市场进入长达20年的调整期富深所，直至2012年安倍推出安倍经济学开始放水，推动日本经济复苏。日本的房地产才重新开始进入上行通道。

2024年日元兑美元汇率跌至151，创38年新低，日本资产对海外买家相当于打7折促销。趁着日本国内商品调价的空档，大量外国人涌入秋叶原和银座，买空了电子产品货架也买空了LV的柜台。而对于外国投资者来说，日本央行将利率长期维持在超低位，国际资本只需上演“借美元买日元资产”的经典套利，便能躺赚利差。

日本作为发达国家和独特的文化传统本身就能吸引一批外国购房者和投资者。在汇率和利率双杀的叠加优势下，2024年外资对日房地产投资额达2.2万亿日元，黑石、KKR等巨头纷纷押注日本地产。

我们来算一笔简单的账，一套价值1亿日元的东京公寓，按照2021年汇率，110日元/美元来计算的话，需要支付大约90万美金，而按照157日元/美元的汇率计算只需要63万美元。

花更少的钱买到同样的东西，怎么不让人心动。于是，大量的外来资金涌入东京和大坂的核心区。

日元贬值加上一视同仁的低利率，吸引了大量外国投资进入日本房地产市场。日本国内公司则在“白借钱”的诱惑下不断拉高自身负债率，火爆的房地产市场成为投资重点，间接推高房价。

在大坂因为有赌场度假村的大饼，投资者蜂拥而入，造成周围的地价一天一个样，原本偏僻的地区成为最炙手可热的板块。东京的老旧房屋通过重建，单价从每平米不足百万日元飙升到两百万日元。

据房地产经济研究所预测，2025年东京都市圈新建公寓供应量预计为26000套，比去年增加13.0%。除了越来越高的地价，建筑成本的上涨也是日本房价上涨的重要因素之一，钢材和木材作为日本建房的主要材料，在近些年来价格不断升高。背后的原因也和日元贬值有关，因为导日元贬值虽提振出口，但也导致进口能源的价格上涨。大家都知道日本本身资源匮乏，主要依靠进口，原材料的上涨导致建筑成本增加40%以上。

追涨不买跌的普世心理，进一步拉高了新建房屋需求。根据日本房地产协会于2024年10月进行的“房地产投资者调查”，表示未来将积极投资房地产的受访者比例仍保持在90%以上。

谁才是这次暴涨的真正受益者？

那投资日本房地产是不是就是一项稳赚不赔的项目呢？答案是否定的。

很多投资者特别是外国投资者，买下日本房产之后基本都是出租出去或者作为民宿托管。日本规范化的租赁市场是很多投资者敢于投资的信心来源之一。日本的商业地产租约通常为5到10年，保证金为6个月租金。住宅租赁时，租户需提供连带担保人，押金是2个月的租金，退租时如果出现损坏需要支付复原费。

看上去很美好，感觉只需要出个首付，在享受日本低利率房贷的情况下，坐着收租就好了。事实上，有些买到非核心地带的投资者会发现房子根本租不出去，有些被日本的美景迷住，将房产买到北海道等旅游胜地的人发现，只有在旅游旺季房子才租的出去，平时根本无人问津。

所以，有机构直接总结出日本购房三大定律，只买东京大坂、只买地铁500米内、只买次新塔楼。使得东京和大坂的房价突破新高，日本房地产市场出现两级分化，2024年东京核心区高端公寓涨幅甚至超过30%，而北海道、九州等偏远地区涨幅不足3%，部分区域甚至下跌。难怪有人调侃：在日本买房就像吃寿司，银座米其林和便利店饭团看着都是米饭，价格差个零。

日本房价暴涨是事实，但千万要看清楚不是所有地方都在涨，我们可以在暴涨前面加上“仅东京和大坂两大都市区”的定语，会更显严谨。

与需要长期持有房产承担风险的房产所有者不同，日本房地产行业的上下游已经在这场盛宴中分得一杯羹了。三井不动产、三菱地所因为核心区高端项目推动其股价不断上涨，日本的房地产热预计还会持续一段时间，作为利益体，日本的上市房产公司，肯定会放出更多的利好消息刺激其股价。

日本最大的房屋建筑商大和房屋工业营收数据在近两三年都非常好看。建筑巨头鹿岛建设的订单排到2027年。因为收购美铁失利和川普关税战而焦头烂额的日铁，从国内市场获得了安慰，日本钢材涨价利润提升，趁机赚了不少。

还有一个大家可能都想不到的公司，也是这轮地产暴涨的受益者，那就是银行。日本银行业在房价暴涨周期中的核心盈利模式，源于日本央行加息带来的存贷利差扩大。存款利率存在滞后上升情况，形成“剪刀差”。2024年日本房贷平均利率从0.45%升至0.8%，而同期存款利率仅从0.01%微调至0.05%，利差扩大至0.75个百分点。

各个商业银行大赚特赚，以三菱日联银行为例，其2024财年第二季度净利润同比飙升90%，全年净利润预计达到约112亿美元，创历史新高。瑞穗银行测算，2024年两次加息为其带来超过5亿美元的净利息收入增长。

如果说商业银行是在有本钱的情况下，依靠日本房地产大赚。那私募们的操作更加大胆，玩得那叫一个花，用日元贷款买东京房产，同时做空日元期货，在杠杆的撬动下，获得超额利润。左脚踩右脚，在空中完成击鼓传花，完美再现美国次贷。

风险重重的未来

日本房地产市场在各个资本玩家的推动下，走势越来越“妖”，跟全球的大环境格格不入。那日本政府会出手控制吗？从目前的情况来看，日本政府并没有这个打算。即便知道现在的房地产市场存在不合理性，但在全球经济下行的时候，热闹的房地产行业可以为更多人提供工作机会，刺激消费。

毒液也是水，渴死前喝下去依旧能救命，何况还是有解药的毒药。如果哪天日本政府决定介入，想要为房地产降降温，他们手中可打的牌有很多，都是大杀器，都是能救命的解药。

首先房贷利率和房产税的调整，可以直接影响整个行业。在1980年代泡沫时期，日本央行连续5次加息，将基准利率从1989年的2.5%提升至1990年的6%，直接刺破房地产泡沫。另外泡沫时期日本政府要求银行对房地产贷款占比不得超过总贷款额的20%，并提高了首付比例。根据调查数据显示，如果现在日本的房贷利率突破3%，边缘区域低投资回报率的不动产将会迎来抛售潮。

其实就算日本政府不出手，日本的房地产都很难持续的火爆下去，短时期的供需失衡只代表一时。那些蜂拥而至的国际投资很容易来的快、去的也快。远的不说，就说美联储鲍威尔要是真的雄起跟川普斗硬，宣布加息或者日元升值，套利资本将立马抛售资产撤离。

而如果日元一直持续走低，实际建设成本不断升高，可能会让一大批中小建造商无力完成资金周转，公司破产，勉强支撑下来的建造商只有提高报价，大幅度增加建造成本，造成市场失衡，形成面粉比面包贵的局面。

另外长期来看，日本人口减少、少子化、年轻人对于买房兴趣不高的趋势不会改变。日本发达的公共交通和完善的基础建设让年轻人并不一定会为核心区域的高价房产接盘，在郊区居住并不会让他们的生活大打折扣。

长期在躺平文化熏陶下长大的年轻人对买房没有执念富深所，降低了房产的流动性，对于不动产而言，拥有良好的流动性才算得上是优良资产。时间越往后走，日本房产的风险性会越大。

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